VAD DU SKA VETA OM BOLÅN: HUR MYCKET BOLÅN DU HAR RÅD MED, BOLÅNEFÖRSÄKRING OCH MER

Bolån är förvirrande – gör processen lite enklare genom att göra din research först.

Lauren Phillips

För den oinvigde kan bolån verka som det mest komplicerade hindret i deras ekonomiska framtid. Konventionella och icke-konventionella lån? Privat bolåneförsäkring? Trettioåriga bolån? Det finns tillräckligt med terminologi för att skrämma bort även den mest välfinansierade förstagångsbostadsköparen. Lyckligtvis är allt detta bolånerelaterade språk lärbart med lite ansträngning.

Om du vill köpa ett hus, kommer du att behöva ta reda på allt detta bolåne-jumbo, och ingen bättre tid än nu, när bolåneräntorna är rekordlåga. Läs vidare för fem saker du måste ta reda på innan du börjar ditt bostadssökande, så kommer du att ställa in när det är dags att börja prata med bolåneinstitutioner.

Kom bara ihåg: Om allt verkar överväldigande kan en finansiell planerare (eller en pengarskunnig vän eller familjemedlem) hjälpa dig att vägleda dig genom processen. Att köpa bostad är ett maraton, inte en sprint, och du behöver inte göra det ensam.

relaterade saker

ett Ta reda på hur mycket bolån du har råd med

Såvida du inte har en hemlig cache med kontanter undangömt någonstans – tillräckligt för att spendera ett par hundra tusen dollar på ditt drömhus – måste du låna pengar för att köpa ett hus. Bolånestorleken du kan kvalificera dig för kommer då att avgöra vilka fastigheter som faller inom din prisklass. Innan du på allvar börjar titta på hus måste du ta reda på hur mycket bolån – och i förlängningen, hur mycket hus – du har råd med.

'Din inkomst dikterar kapaciteten på ditt lån,' säger Andrea Koryn Williams, CFP, CLU, ChFC, en förmögenhetsförvaltningsrådgivare med Northwestern Mutual.

När du försöker kvalificera dig för ett lån måste du uppvisa inkomstbevis. Långivare kommer också att kontrollera dina kreditupplysningar för att identifiera vilka andra former av skulder – studielån, personliga lån, billån, etc. – du har. De kommer att använda den här informationen för att beräkna din skuld i förhållande till inkomst: hur mycket pengar du är skyldig i förhållande till din inkomst. Långivare vill se till att dina månatliga skuldbetalningar, inklusive dina föreslagna bolånebetalningar, kommer att vara överkomliga med tanke på din inkomst.

'De flesta lån kräver en skuldkvot på 43 procent', säger Michele Hammond, en bostadslånerådgivare med Chase Private Client. Till exempel, om en kund tjänar 120 000 USD per år, motsvarar det 10 000 USD per månad i bruttoinkomst. Därför kan en klient med detta scenario vanligtvis kvalificera sig för att spendera upp till 4 300 USD per månad för alla utgifter som visas på kreditupplysningen – inte bara boende.'

Med andra ord måste din inkomst vara tillräckligt hög för att du enkelt ska ha råd med dina betalningar av bolån utöver eventuella andra lånebetalningar. För att beräkna hur mycket bolån du har råd med, dividera din årslön eller hushållsinkomst med 12. Multiplicera den siffran med 0,43. Om du har andra skulder, subtrahera dessa månatliga betalningar från numret. Denna slutsumma är den största månatliga bolånebetalningen du har råd med. För en mer detaljerad uppdelning av hur mycket bolån du har råd med finns ett antal kostnadsfria bolånekalkylatorer på nätet; NerdWallet har en jättebra sådan.

Det är dock ingen bra idé att ansöka om det största möjliga lånet. 'En bra tumregel är att fråga dig själv: 'Hur mycket ska jag låna?' istället för 'Hur mycket kan jag låna?', säger Kathy Cummings, SVP för husägarlösningar och program för billiga bostäder på Amerikanska banken. 'Det här tillvägagångssättet fokuserar på det belopp som bekvämt passar din budget.'

Hammond säger att det finns flera andra faktorer, inklusive kreditpoäng och handpenningsstorlek, som kan avgöra hur mycket bolån du har råd med, men inkomst är en användbar utgångspunkt eftersom förmågan att betala tillbaka lånet är nyckeln.

När du beräknar dina bolånealternativ, var dock inte bara uppmärksam på den månatliga betalningen. Blivande bostadsköpare måste förstå att månadsbetalningen inte visar hela bilden, säger Nancy DeRusso, SVP och chef för coaching på Ayco, ett Goldman Sachs-företag som erbjuder företagssponsrade finansiell rådgivningsprogram

DeRusso säger att folk tenderar att fokusera på den månatliga betalningsstorleken, men det finns mer i det, inklusive stängningskostnader, värderings- och heminspektionsavgifter, verktyg, reparationer och mer. Vissa av dessa kostnader kommer att betalas i förskott vid köptillfället, men andra kommer att öka den månatliga kostnaden för att äga ditt hem. För att få en känsla av vad dessa kostnader kommer att bli, rekommenderar DeRusso att du pratar med din långivare eller fastighetsmäklare om förskottskostnader och, när du väl har hittat ditt drömhus, med den nuvarande husägaren om månatliga eller årliga utgifter de står inför.

två Kontrollera din kredit

Förutom att titta på din inkomst kommer långivare att titta på din kreditvärdering och kreditupplysningar. Högre kreditpoäng gör låntagare mer attraktiva för långivare och kan hjälpa dig att få en lägre ränta, men långivare kommer att anpassa sina förväntningar på kreditpoäng baserat på den ekonomiska miljön, säger Williams. Om tiderna är svåra och många människor inte kan göra betalningar, kan långivare skärpa sina restriktioner och vara mindre villiga att låna ut pengar till dem med lägre poäng; de kan godkänna personer med lägre kreditvärdighet mer fritt om förhållandena är goda.

Om du hoppas kunna köpa ett hem inom en snar framtid och kommer att behöva ett bolån för att betala för det, börja arbeta nu för att minska din skuld och din kreditutnyttjandegrad - hur mycket av din tillgängliga kredit du använder under en viss månad - för att öka din kreditpoäng.

3 Forskning typer av lån

'Många människor kanske inte vet att det finns flera typer av bolån', säger Lauren Wybar, CFP, en senior finansiell rådgivare med Vanguard Personal Advisor Services. 'En potentiell bostadsköpare bör förstå de olika typerna av lån som finns tillgängliga, hur de kan kvalificera sig och de potentiella fördelarna de erbjuder.'

När du har en känsla av hur mycket bolån du har råd med, börja undersöka vilka typer av bolån som är tillgängliga för dig. Ett 30-årigt bolån med fast ränta är det vanligaste bolånet i USA, men du har många fler alternativ om du är intresserad.

Konventionella lån kontra icke-konventionella lån

hur högt kan börsen gå

'En konventionell inteckning erbjuds av en privat långivare, medan icke-konventionella bolån, såsom FHA [Federal Housing Administration] eller VA [Veteran Affairs], är statliga lån för specifika kvalificerade köpare,' säger Wybar.

Konventionella lån är öppna för allmänheten och erbjuds av privata långivare och kommer med standardhandpenningen och villkoren som de flesta förknippar med bolån. Icke-konventionella bolån stöds av statliga program, såsom FHA eller Department of Veteran Affairs, för att göra husägande mer tillgängligt för vissa grupper.

'Inträdesbarriärerna är mycket lägre', säger Williams om FHA-lån, som vanligtvis är tillgängliga för personer med lägre kreditvärdighet. Icke-konventionella lån kräver inte alltid en handpenning på 20 procent, vilket gör det mycket mer genomförbart att köpa ett hem för många människor. Icke-konventionella lån har ofta lägre räntor också. De är dock inte utan sina nackdelar, nämligen behovet av att betala för bolåneförsäkring - mer om det nedan.

Bolån med fast ränta kontra bolån med rörlig ränta

Med ett bolån med fast ränta bestäms räntan på lånet när lånet tas och förblir densamma under lånets löptid. (Du kan ändra din bolåneränta genom att refinansiera, men det ursprungliga lånet förblir detsamma.) Bolån med rörlig ränta (även kallat justerbar ränta inteckningar, eller ARMs ), å andra sidan har räntor som kan justeras under lånets löptid efter en introduktionsperiod.

Bolån med rörlig ränta kommer vanligtvis med en lägre ränta och en lägre månatlig betalning i början av lånet, säger Hammond, men de är också ökända för att landa låntagare i djupa problem: en form av inteckningar med justerbar ränta bidrog till det sena. -2000-talets bostadskris. Efter en bestämd tidsperiod kan räntorna på bolån med rörlig ränta förskjutas, stiga eller falla i takt med större ekonomiska krafter. Om räntan faller sparar låntagarna pengar – men om räntan stiger kan låntagare ställas inför större (möjligen oöverkomliga) månatliga betalningar. Räntorna på bolån med rörlig ränta skiftar enligt ett fast schema som kan vara årliga eller månatliga, men om de stiger eller faller är oförutsägbart.

Bolån med rörlig ränta eller justerbar ränta kan användas till låntagarens fördel, men alla som vill ta ett av dessa lån bör vara säkra på att de förstår de potentiella konsekvenserna. Men om de görs rätt kan dessa bolån hjälpa låntagare att spara pengar.

'Kunder som väljer bolån med rörlig ränta bör till fullo förstå alla risker som är förknippade med att stanna kvar i lånet när introduktionsperioden är över och räntan blir justerbar', säger Hammond. 'Bolån med rörlig ränta är vanligtvis ett alternativ för kunder som planerar att flytta inom en viss tidsram eller de som har förmågan att helt betala av en inteckning inom en kort tidsram.'

Bolån med fast ränta är förvisso mer konsekventa, men om de tas ut när räntorna är höga och räntorna senare sjunker, skulle låntagarna behöva refinansiera - en ibland kostsam process - för att dra fördel av de lägre räntorna. Men om du kan ta ett bolån när räntorna är låga, som de är under den ekonomiska krisen med covid-19, kan du vara inställd på ditt låns löptid.

10-åriga, 15-åriga, 20-åriga och 30-åriga bolånen

Även om 30-åriga bolån är vanligast att tala om, kan du få ett bolån för många olika tidssteg. Antalet år avgör hur mycket tid du har på dig att betala av ditt bolån: Det älskade 30-åriga bolånet ger människor 30 år på sig att betala tillbaka kostnaden för sitt huslån, plus ränta. Ett 10-årigt bolån, å andra sidan, ger människor bara 10 år på sig att betala hela kostnaden för sitt bolån, med ränta – men de är skuldfria efter bara ett decennium.

Varje inkrement har sina egna fördelar och metod för att bestämma räntor, men generellt sett sparar du pengar totalt sett med kortare lån. Dina månatliga betalningar blir mycket större med ett 15-årigt lån, men du kommer att betala mindre i det långa loppet, eftersom du betalar mindre i ränta – och du slutar betala allt tillsammans efter 15 år, när lånet är avbetalt och du äga ditt hem till fullo. Kortare lån tenderar också att ha lägre räntor, eftersom långivare ser kortare lånetider som mindre riskfyllda investeringar än längre, och gör det möjligt för ägare att bygga eget kapital snabbare.

Allt är vettigt när du kommer ihåg att ränta är kostnaden för att låna pengar: När du lånar pengar för längre tid måste du betala extra för den tiden. När du lånar pengar av någon och de inte behöver betalas tillbaka i sin helhet på 30 år måste du betala för lyxen av tid — och den extra betalningen sker i form av ränta.

Innan du letar efter ett 10- eller 15-årslån som sparar pengar, kom ihåg att dessa lån har större månatliga betalningar. Längre lån har lägre betalningar, vilket gör att människor kan köpa större, snyggare eller bättre positionerade bostäder som de har mer tid att betala för. De kan också spara pengar för andra ändamål – utbildning, pension, etc. – eller investera dem samtidigt som de betalar ner sina skulder. Med kortare lån riskerar du att få en månadsbetalning som är så hög att du inte kan spara pengar.

Även om det alltid är möjligt att betala av ditt bolån i förtid, är det viktigt att överväga vilken låneperiod som är bäst för dina långsiktiga ekonomiska planer.

hur man kontrollerar kalkonens temperatur

4 Räkna ut din handpenning

Handpenningen är den initiala summa pengar du betalar för ditt hem. Att betala för ett hus är inte allt genom ett bolån: Du måste också lägga ner lite pengar i förväg för att köpa din fastighet. Traditionellt ber långivare om 20 procent av den totala kostnaden för bostaden: Om du tittar på ett hem på 0 000 betyder det att du behöver minst 000 för en handpenning, plus eventuella associerade stängningskostnader och förskottsavgifter från köpprocessen.

Att spara tillräckligt med pengar för den handpenningen är ett vanligt hinder för bostadsägande: Även om folk har tillräckligt med inkomst för att ha råd med månatliga bolånebetalningar, kan det ta år att spara upp så mycket pengar. Lyckligtvis finns det lån som inte kräver en handpenning på 20 procent. Icke-konventionella lån, som FHA- eller VA-lån, accepterar lägre handpenning baserat på en mängd olika faktorer, inklusive inkomst. Det finns också privata och statligt stödda program inom de flesta områden som kan hjälpa till med handpenning, stängningskostnader och överkomliga priser för att göra bostadsägande mer tillgängligt, säger Cummings.

Lägre handpenning låter bra, men de leder vanligtvis till högre månatliga betalningar. Tillbaka till hemmet på 200 000 $: Om du gör en handpenning på 40 000 $ är du bara skyldig 160 000 $ plus ränta. Om du gör en mindre handpenning kommer du att vara skyldig mer pengar på ditt bolån under samma tid, så dina månatliga betalningar blir större. (Det finns också en möjlighet att du måste betala en privat bolåneförsäkring eller bolåneförsäkring, förklarat nedan.) Ju mer du lägger ner, desto mindre är du skyldig: Du har ett mindre lån att betala tillbaka. En lägre handpenning kan låta som en bra affär, men innan du går för det, fundera över hur det kommer att påverka dina månatliga betalningar.

Om du vill köpa en bostad, undersök vilken typ av handpenning du kan behöva och börja spara. Även om du kan betala mindre än 20 procent för din handpenning, kommer det inte att skada dig att ha extra pengar på banken.

5 Läs på om privata bolåneförsäkringar (PMI) och bolåneförsäkringar

Privat bolåneförsäkring och bolåneförsäkring tillkommer avgifter till din månatliga bolånebetalning. De krävs vanligtvis när en bostadsköpare gör en handpenning på mindre än 20 procent av hemmets köpeskilling och de skyddar långivaren, inte husägaren, om husägaren inte längre kan göra betalningar på sitt bolån.

Om en blivande bostadsköpare inte kan hitta pengarna för en handpenning på 20 procent, kan långivare se dem som en riskabel låntagare. De kan fortfarande godkänna bolånet, men i många fall kommer det att komma med kravet att låntagaren ska betala en bolåneförsäkringspremie. Privat bolåneförsäkring är förknippad med konventionella lån, med priser som varierar med handpenningbelopp och kreditvärdighet. Enligt Hammond är det vanligtvis en extra årlig kostnad på mellan 0,3 och 1,5 procent av ditt bolån, även om det kan variera.

De flesta icke-konventionella lån - särskilt FHA-lån - kräver en bolåneförsäkring. Medan villkoren och priserna varierar beroende på om du har ett FHA-lån eller ett USDA-lån, ökar bolåneförsäkringen ditt lånebelopp och den totala kostnaden för ditt lån, enligt Consumer Financial Protection Bureau.

Se privat bolåneförsäkring och bolåneförsäkring som nackdelen med att göra en mindre handpenning. Medan du sparar pengar initialt, kommer dina månatliga betalningar att vara större än de skulle ha varit med en handpenning på 20 procent. I de flesta fall krävs inte längre en privat bolåneförsäkring när du har 20 procent eget kapital i ditt hem – när du väl har betalat cirka 20 procent av försäljningspriset för bostaden genom din handpenning och månatliga betalningar. För att avgöra att du har 20 procents eget kapital, skulle du sannolikt behöva refinansiera för att ta bort PMI-mandatet.