Det är ingen hemlighet att 2021 har varit ett hett år för fastighetsmarknaden. Hus säljs till rekordpriser, budkrig pågår ofta för det begränsade lager som finns och det är inte ovanligt att köpare betalar för bostadsköp helt kontant.

Även om marknaden ser ut att normaliseras något när fler listor blir tillgängliga, är 2022 redo att ha några unika problem och egna utmaningar när det kommer till fastighetsförsäljning. Särskilt två faktorer kommer sannolikt att påverka marknaden under det kommande året:

• Federal Reserves beslut i november att minska sina ekonomiska stimulansinsatser från pandemin.
• Utländska investeringar återvänder till den amerikanska fastighetsmarknaden när amerikanska gränser öppnas.

Här är en närmare titt på exakt hur dessa faktorer kommer att påverka fastigheter under de kommande 12 månaderna, och din förmåga att köpa eller sälja ett hem.

Feds tillkännager ett slut på stimulansåtgärder från pandemin

I början av november Federal Reserve meddelade planerar att avtrappa sitt obligationsköpprogram för 120 miljarder dollar och börja avveckla sin historiska ansträngning för att stabilisera den amerikanska ekonomin mitt i berg-och-dalbanan av covid-19. Beslutet kommer som svar på den betydande ekonomiska återhämtning som landet har upplevt de senaste månaderna. När de federala stimulansåtgärderna upphör kommer centralbanken att minska obligationsköpen med 15 miljarder dollar varje månad fram till januari.

RELATERAD: Oavsett om du säljer, köper eller refinansierar kan dessa smarta fastighetssidor hjälpa dig

'Federal Reserves beslut att minska tillgångsköpen representerar ett försök att normalisera penningpolitiken, som övergick till krisläge när pandemin skärpte sitt grepp om den amerikanska ekonomin', säger Mark Hamrick, senior ekonomisk analytiker och Washington byråchef för Bankrate.

Det är väl och bra, men vad betyder det för dig, bostadsköparen eller säljaren? Slutet på tillgångsköp ses av många branschexperter som en föregångare till stigande räntor. Och högre bolåneräntor innebär att bostadsköp blir mindre överkomligt för många amerikaner.

'Feds nedtrappning innebär att mindre bostadsobligationer och statsskulder kommer att köpas. Som ett resultat kommer bolåneräntorna att stiga, förklarar Edward Mermelstein, en fastighetskonsult och grundare av One and Only Holdings, ett boutiquerådgivningsföretag som vänder sig till investerare. 'I takt med att bolåneräntorna stiger blir bostäderna dyrare att bära om du finansierar köpet. '

På väg in i 2022 är det troligt att bolåneräntorna kommer att öka allt från 0,25 till 0,5 procent, vilket kan göra stor skillnad för vissa potentiella bostadsköpare.

'För närvarande ligger bolåneräntorna på mellan 2,5 procent till 3 procent, så en ökning med 0,25 procent skulle öka din månatliga utgift med 20 procent, vilket är betydande. Därför är det alltid bäst att köpa nu, istället för sex månader från nu, fortsätter Mermelstein.

Räntehöjningar kommer sannolikt att ha den mest betydande effekten på den nedre delen av marknaden, där en halv poäng kan betyda skillnaden mellan överkomliga och oöverkomliga, säger Frederick Warburg Peters, VD för Warburg Realty .

vad som driver börsen

'I de högre delarna av marknaden kommer höjda räntor troligen att dämpa prisökningarna, men det är osannolikt att de kommer att påverka volymen nämnvärt', säger Warburg Peters.

Det är också värt att notera att den förutspådda räntehöjningen inte precis är idealisk vid en tidpunkt då bostadspriserna redan var skyhöga. Enligt en Redfin-rapport som släpptes i november (som täckte fyraveckorsperioden som slutade den 14 november), hade medianpriserna för husförsäljning ökat med 13 procent från år till år till 357 881 USD i förra månaden. De ökade med 30 procent från samma period 2019. Dessutom ökade utropspriserna på nynoterade bostäder för den tidsperiod som omfattas av rapporten med 13 procent från samma tidpunkt för ett år sedan, och 27 procent från 2019, till en median på 354 725 $.

'Högre räntor kommer att skada så mycket mer eftersom fastighetspriserna har stigit med 20 procent eller mer under det senaste året', säger Melissa Cohn, regional vicepresident och verkställande hypoteksbanker för William Raveis inteckning . ”Kombinationen kommer att bli svår på fastighetsmarknaden. Folk kommer fortfarande att kunna köpa — men de kommer att ha råd med mindre utrymme.'

Utländska investeringar ger avkastning 2022

Eftersom landets gränser till stor del var stängda under stora delar av pandemin, var bostadsmarknaden i huvudsak skyddad från en ännu större uppgång i köppriser som kan ha drivits av utländska investerare som sysslade med marknaden. Denna verklighet är redo att snabbt skifta i motsatt riktning när amerikanska gränser öppnas igen.

Utländska investerare har väntat i nästan två år på att komma tillbaka till de amerikanska marknaderna, säger experter. När flyg läggs till och utländska visumflaskhalsar avtar, kommer det att bli en acceleration av pengar från utlandet som strömmar in i amerikanska fastigheter. Det är en utveckling som kommer att gynna vissa, men inte alla.

RELATERAD: 4 steg du måste ta om du vill köpa ett hus nästa år

'Större marknader, som New York, Miami och Los Angeles, borde dra bra nytta av utländska investerares avkastning. Specifikt gynnas säljarna i dessa städer mest eftersom priserna ökar när utländska investerare kommer in på marknaderna”, tillägger Mermelstein.

Om du är en blivande köpare kanske denna upptakt inte är idealisk, särskilt i kombination med de ökade räntorna i horisonten.

'Mellan ökande bolåneräntor och utländska investerares återkomst, kommer bostadskostnaderna med största säkerhet att bli dyrare', säger Mermelstein.

Ändå är inte alla fastighetsexperter övertygade om att det finns så betydande förändringar framför sig, åtminstone inte när det gäller utländska investerare som översvämmar marknaden till 2022 – särskilt nu när en ny stam av coronaviruset hotar att återgå till normalitet.

'Med tillkomsten av Omicron-stammen av covid tror jag att många satsningar ligger i luften, om inte av', säger Ellen Sykes, mäklare för Warburg Realty. 'Det är osannolikt att de flesta människor förutsåg de förnyade vågorna av möjliga karantäner, avstängningar och inverkan på resor. Följaktligen ser jag inte en så stor tillströmning av utländska investerare som vi brukade förvänta oss i New York City och på andra håll i landet. Det kommer alltid att finnas de större konsortierna och stora aktörerna som kommer och går, men de enskilda investerarna kommer att ligga lågt ett tag. Det är bara för svårt vid det här laget.

Takeaways för bostadsköpare

Experterna på Öppen dörr fortsätt att förutsäga att husköpssäsongen våren 2022 kommer att se hög efterfrågan över hela USA trots eventuella marknadsförändringar som hotar. Även med höjda räntor och möjligheten till mer köpkonkurrens från utländska investerare kommer det fortfarande att finnas gott om alternativ för både köpare och säljare och marknaden kommer att fortsätta att röra sig snabbt.

RELATERAD: Fastighetsinvesteringar kan vara din nyckel till ekonomisk frihet

'Även om vi inte vet hur räntorna kommer att se ut rekommenderar vi alltid kunderna att de har en gedigen förståelse för sin ekonomi för att avgöra sina individuella behov', säger Nadia Aziz, Opendoors general manager för bolån. ”Det är viktigt att undersöka alternativen för att hitta den bästa finansieringsprodukten som uppfyller dina behov. Det finns många olika bolåneprodukter tillgängliga, inklusive låga handpenningsalternativ, som kan hjälpa bostadsköpare att uppnå sin dröm om bostadsägande.