Om du äger ditt hem får du sannolikt både mejl, vykort och sms från lokala fastighetsmäklare som bara kärlek till sälja den åt dig . Deras erbjudanden kan få dig att tro att du kan få mycket mer för ditt hus än du hade föreställt dig – och naturligtvis lovar dessa agenter att sköta hemmets snabba, lukrativa försäljning.

vad kan ersättas med tung grädde

Det här är vad fastighetsmäklare inte säger: Om du ska sälja är det nu dags att förhandla om en lägre provision från den noteringsagenten . Att förhandla om en mäklarprovision kommer att spara tiotusentals dollar – och kan permanent förändra hur du hanterar framtida försäljningar.

Vad är en fastighetsmäklares provision egentligen?

Traditionellt tar fastighetsmäklare ut 5 till 6 procent av det slutliga försäljningspriset, där säljaren betalar hela provisionen. Och traditionellt sett bostadsfastighetsbranschen har varit bra med fiktionen att tjänsterna från köparens agent är 'gratis' för köparen. Det är fiktion eftersom köparen i slutändan står för provisionen, genom det pris som betalas till säljaren. De 5 procenten eller 6 procenten som säljaren delas upp på fyra sätt – med noteringsagenten, köparens agent, noteringsmäklaren och köparens mäklarfirma som alla får lika stora belopp.

Provisionen som säljare betalar är en stor bit av deras huskapital, särskilt på dagens glödheta marknad, där hus nästan säljer sig själva. Nuförtiden spökar nästan alla köpare onlinelistningswebbplatser för att kasta sig ut på nya tillgängliga hus, enligt forskning från Fastighetsmäklares Riksförbund (NAR), den största professionella föreningen för fastighetsmäklare. Så det är rimligt att säljare frågar Varför de betalar så mycket av sitt eget kapital – när marknaden i sig driver försäljningen.

Är förhandlingsprovision något nytt?

Ganska mycket. NAR har officiellt öppnat dörren för husförsäljare att förhandla om provisioner. Organisationen gick på rekord i november med ny 'vägledning' avsedd att förskjuta konsumenternas uppfattningar till det värde och motsvarande betalning som agenter ger till både köpare och säljare. Med andra ord, NAR vill inte att du ska tro att dess agenter arbetar gratis - för vem som helst.

Som en del av sin vägledning uppmuntrar NAR också konsumenter att ha mer uppriktiga och öppna diskussioner med sina agenter om provisionen. Tekniskt sett har det alltid varit en konsuments rätt att förhandla, men professionen har länge försvarat sin traditionella avgiftsstruktur. Nu är det officiellt OK att förhandla – på dagens marknad och morgondagens också.

Vägledningen erkänner verkligheten på dagens marknad och även spridningen av nya fastighetsaffärsmodeller, inklusive mäklare med fast avgift och rabatt, säger NAR:s president, Ron Phipps, en mångårig mäklare baserad på Rhode Island.

Varför – och hur – förhandlar man om en fastighetsmäklares provision

Utdelningen för att förhandla kan vara värt det. Till exempel, vid det tredje kvartalet 2021, hade den genomsnittliga amerikanska husägaren fått 700 i eget kapital under de föregående 12 månaderna, enligt bolånedataföretaget CoreLogic .

En traditionell provision på 6 procent som betalas på just den nyförvärvade 700 skulle ta bort 402 från säljarens ficka. Men om säljaren förhandlade fram en provision på 4 procent, översatt till 2 268 $, skulle de behålla ytterligare 1 134 $. Bara för att jag ber om det.

Men hur frågar man? Med agenter och husförsäljare så vana vid de traditionella 6 procenten eller 5 procenten, hur öppnar du ens konversationen, trots att NAR har brutit isen?

Börja med att hitta mäklare och agenter som inkluderar prisinformation som en del av deras marknadsföringspitch, rekommenderar Luke Babich, grundare av Clever, en St. Louis-baserad plattform som förhandlar om minskade provisioner på säljarnas vägnar med toppagenter och sedan hjälper till att samordna logistiken för försäljning. Om agenten är öppen med hur mycket de tar ut, följer din förfrågan om deras provision helt enkelt upp.

'NAR är egentligen bara att erkänna vad toppagenter redan har gjort', säger Babich. 'Effektiva agenter är villiga att föra över besparingar till konsumenterna.'

Närma dig förhandlingen för vad det är: att anställa någon för ett jobb, säger Babich. Priset är en av flera faktorer. Istället för att öppna 'jobbintervjun' genom att fråga hur mycket agenten kommer att göra för mindre, beskriv dina nyckelfaktorer för framgång - särskilt hastighet, pris och bekvämlighet.

'Säg att du letar efter att anställa någon baserat på en rad faktorer, inklusive erfarenhet, din kontakt med dem och priset de erbjuder', säger Babich. 'Var tydlig att du pratar med en rad agenter och att du kommer att överväga flera faktorer, inklusive pris.'

Phipps rekommenderar att du frågar var och en av flera kandidatagenter vad deras utmärkande egenskaper är, inte bara kostnaden. Det kommer att vara oerhört värdefullt, säger han, eftersom vissa konsumenter kan behöva mindre resurser och vissa kommer att behöva mer, särskilt förstagångssäljare.

Samla in nyckeltal från varje agent du intervjuar, inklusive den genomsnittliga tid det tar för dem att sälja husen de listar (kända som 'dagar på marknaden') och hur mycket husen de listar faktiskt säljs för jämfört med det ursprungliga utropspriset (känt som 'förhållande mellan försäljningspris och begärt pris'). Och se till att dokumentera provisionen i noteringsavtalet så att den överensstämmer med delstatens lagar, som förbjuder returer under bordet.

Var redo med motbud som bevisar att du är villig att både ge och ta, råder Babich. Detta kan innebära att du erbjuder dig att göra lite extra arbete, som att samla in dokument som krävs för försäljningen eller att marknadsföra huset via sociala medier i grannskapet och grupper som kanske inte välkomnar en agents direkta pitch.

Understryka genomgående att du och agenten står på samma sida, säger Babich. Att erbjuda sig att skriva en rekommendation som agenten kan använda efter att huset har sålt visar att du förstår 'hur du anpassar dina intressen med agentens', säger han.

Du kan till och med citera NAR:s vägledning som bevis på att en uppriktig diskussion om kommissionen är det nya normala. 'Det bästa sättet att stärka konsumenterna är inte att skära bort proffs från transaktionen - utan att ge konsumenterna informationen för att vara sina egna förespråkare', säger Babich.